Udo Scholz

Für die Bewertung einer Immobilie kann es viele verschiedene Anlässe geben. Hierzu gehören:

• Verkauf/Kaufabsicht
• Beleihung (Finanzierungen)
• Teilung von Vermögenswerten (Scheidung, Erbschaft, Auflösung von Gemeinschaften...)
• Wertfeststellung zu Vermögenswerten
• Bilanzpositionen im Unternehmen
• Vermögensfeststellung juristischer und natürlicher Personen
• Vermögenssicherung (für Versicherung von Grundstücken und Gebäude)
• Sicherung und Gestaltung von Rechten (Nießbrauch, Wohnungsrecht u.ä.)
• Städtebauliche Entwicklungen (Entschädigungsbemessung, Bemessung von Sanierungsbeiträgen...)
• Zwangsversteigerungen
• Immobilienportfolios
• Ermittlung einer ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietrecht)
• Ermittlung des objektiven Mietwertes
• Ermittlung und Prüfung der anzusetzenden Wohn- bzw. Mietfläche (Auseinandersetzungen zu Mieten und Pachten…)

Die Definition des Verkehrswertes ist im Baugesetzbuch (BauGB) §194 wie folgt geregelt:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
(§ 194 BauGB)

Oft wird auch der Begriff Marktwert (aus dem Pfandbriefgesetzt und internationalen Bewertungsverfahren) angewandt. Im Ergebnis der Definitionen sind die Begriffe identisch.

Für die Grundstückswertermittlung ist neben der Verkehrswertdefinition im BauGB die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) maßgebend. Darin enthalten sind die normierten Wertermittlungsverfahren, welche im Ergebnis zum Verkehrswert führen.

• Vergleichswertverfahren: Ist das bevorzugte Verfahren für Wertermittlungen sofern ausreichend geeignete Vergleichs-Kaufpreise vorliegen. Es ist das Regelverfahren für die Bodenwertermittlung. Typische Anwendungsbereiche sind Wohnungseigentum und Reihenhäuser.
• Ertragswertverfahren: Es wird für Objekte angewandt, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr im Hinblick auf ihren Ertrag (Rendite) gehandelt werden. Typische Bewertungsimmobilien sind Gewerbeobjekte und Mehrfamilienhäuser
• Sachwertverfahren: Mit diesem Verfahren werden Objekte bewertet, bei denen der verkörperte gegenständliche Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen im Vordergrund steht. Dies ist insbesondere bei Eigennutzung gegeben. Typische Anwendung Ein- und Zweifamilienhäuser und Erholungsgrundstücke.

Weitere nicht normierte Bewertungsverfahren sind:

• Residualwertverfahren
• Investment Method
• Discounted Cashflow Verfahren (DCF Method)

Für eine Verkehrswertermittlung sind eine Reihe von Unterlagen erforderlich. Dazu gehören beispielsweise:

• aktueller Grundbuchauszug
• Auszug aus dem Liegenschaftskataster, Liegenschaftskarte
• Bewilligungsurkunden
• Kaufvertrag
• Teilungserklärung
• Erbbaurechtsvertrag
• Bauantrag
• Baugenehmigung
• Baubeschreibung
• Baukostenberechnung
• Gebäudeversicherung
• Wohn-/Nutzflächenberechnung
• Bestandszeichnungen von Gebäuden und baulichen Anlagen (Grundrisse, Schnitt, Baujahre)
• Mietverträge und Mietaufstellungen
• Fremdgutachten
• Energieausweis
• Auskunft zum Bauplanungsrecht, Bebauungsplan
• Auskunft zu Altlasten
• Auskunft zum Denkmalschutz
• Baulastenauskunft

Einige der Unterlagen können Sie problemlos selbst besorgen oder sind schon vorhanden. Mit einer erteilten Vollmacht hole ich Ihnen alle weiteren erforderlichen Unterlagen für die Bewertung ein.

Eine Immobilie besitzt einen bestimmten Verkehrswert (Marktwert), der den voraussichtlich beim Verkauf erzielbaren EUR Wert darstellt.

Der Beleihungswert hingegen ist der Wert der Immobilie aus Sicht des finanzierenden Kreditinstitutes.
Eine Bank soll Ihr Objekt über einen langen Zeitraum finanzieren. Deshalb kommen besondere Bewertungskriterien zum Tragen, die eine zu erwartende Wertschwankung und Kreditsicherheit berücksichtigen. Für die Verhandlungen mit verschiedenen Kreditinstituten kann ein unabhängig ermittelter Beleihungswert hilfreich sein.

Honorare für die Gutachtenerstellung sind frei vereinbar.

Für Ihre Anfrage unterbreite ich ihnen ganz individuell ein auf ihr Objekt zugeschnittenes Honorarangebot. Wertermittlungen können sehr unterschiedlich hinsichtlich des Aufwandes sein. Nachdem der erforderliche Leistungsumfang gemeinsam ermittelt wurde, folgt dem Honorarangebot bei entsprechender Zustimmung ein Gutachtervertrag. Hierin werden die zu erbringenden Leistungen und das vereinbarte Honorar geregelt.